Ülkemizde son yıllarda en sık yaşanan hukuki uyuşmazlıklardan biri de kiralık konut ve iş yerlerine ilişkin kiracı-mülk sahibi arasında yaşanan ihtilaflardır. Bu yazıda, halihazırdaki güncel kira uyuşmazlıkları kapsamında ilgililerin en çok merak ettiği hususları soru-cevap formatında sizlerle buluşturuyoruz.
- Ev sahibi “oğlum-kızım oturacak” veya “ben oturacağım” bahanesiyle kiracıyı tahliye edebilir mi?
Ev sahibi, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları) veya üstsoyu (anne-babası) için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç sebebiyle kullanacaksa evvela arabuluculuk süreci işleterek akabinde anlaşma sağlanamaması durumunda taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili sulh hukuk mahkemesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu durum keyfi bir beyanla değil, mahkeme önünde ispatlanması gereken bir olgudur. Örneğin, malikin, eşinin veya ihtiyaç sahibi gösterdiği yakınlarının aynı il sınırları içerisinde ihtiyacı karşılayacak başkaca boş konutunun bulunmaması gerekir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu m. 350’de düzenlenmiştir. Eğer o konuta ihtiyaç duyulduğu iddiası samimi değilse ve kiracı çıkarıldıktan sonra taşınmaz başkasına kiralanırsa, eski kiracı lehine bir yıllık kira bedelinden az olmayacak miktarda tazminat gündeme gelebilir.
- Kira bedeli çok düşük kaldıysa ne yapılabilir?
Kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kalması halinde kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa kiraya veren, “kira bedelinin tespit davası” açarak rayiç bedele uygun bir kira belirlenmesini talep edebilir. Açılan dava kapsamında ilgili konut için kira bedeli, alınacak bilirkişi raporu neticesinde hakim tarafından belirlenir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
- Tahliye taahhütnamesi nedir, imzalamak zorunda mıyım?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Kiracı bu belgeyi imzalarsa, belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmekle yükümlü hale gelir. Ancak kiracı bu belgeyi imzalamak zorunda değildir. Ayrıca taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden en az bir gün sonra verilmiş olması gerekir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu m. 352 kapsamında değerlendirilir. Tahliye taahhüdüne dair uyuşmazlıklarda en sık es geçilen husus ise şudur: Tahliye taahhüdü verecek gerçek kişi evliyse, Türk Medeni Kanunu uyarınca eşinin de yazılı rızası alınmalıdır. Eşin yazılı rızası alınmadan verilen tahliye taahhütlerinden kaynaklı uyuşmazlıklar yargı önüne taşındığında bu eksiklik nedeniyle reddedilen davalar sıklıkla görülmekte. O nedenden ötürü tahliye taahhüdü alacak olan mülk sahiplerinin, kiracı adaylarından e-devletten alınmış barkodlu medeni durum gösteren nüfus kayıt örneği istemesini ve kiracı evli olarak görünüyorsa eşinin de yazılı rızasını almasını tavsiye ediyorum. Yine bilinmesi gereken bir nokta da şudur: tahliye taahhüdü genellikle uygulamada tarih kısmı boş olarak imzalatılıp sonradan doldurulmaktadır. Bu durumda tahliye taahhüdü, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca geçerli olacaktır. Yani kiracının “tarih kısmı sonradan dolduruldu, sözleşmeyle aynı tarihte yapıldı” gibi itirazları hukuken bir anlam ifade etmeyecektir. Yine de kiracının imzaya itiraz etmesi durumunda yerel mahkemede ortalama bir yıl, istinaf mahkemesinde ise ortalama 2 yıl olmak üzere toplam 3 yıllık bir yargılama süreci sizi bekleyebilir. O nedenden ötürü uzun yargılamalara mahal vermemek adına tahliye taahhütlerinin adi yazılı şekilde değil noter tasdikli verilmesini mülk sahiplerine tavsiye ediyorum.
- Kira sözleşmesinde kefillik geçerli midir?
Kira sözleşmelerinde kefillik mümkündür; ancak geçerli olabilmesi için bazı şekil şartlarına uyulması gerekir. Kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet tarihinin açıkça yazılması zorunludur. Aksi halde kefalet geçersiz sayılabilir. Bu konu Türk Borçlar Kanunu m. 583 ve devamında düzenlenmiştir. Emlakçılar ve taraflar tarafından hazırlanan sözleşmelerde yine bu husususun da çok büyük oranda es geçildiğini ve bu nedenden ötürü kefile başvurulamadığını uygulamada sıklıkla görüyoruz.
- Kira ödemesinin geciktirilmesi doğrudan tahliye sebebi midir?
Muaccel hale gelen bir kira bedelinin ödenmesi ya da eksik ödenmiş olması nedeniyle noter kanalı veya icra takip dosyasındaki ödeme emri tebligatı ile ihtar edilen kiracı, tebligatın yapıldığı günden itibaren 30 gün içinde ilgili borcu ödemezse, başkaca ikinci bir bir ihtara gerek kalmaksızın kiracıya tahliye davası açılarak konutun tahliyesi sağlanabilir.
Tek bir kira gecikmesi doğrudan tahliye sebebi değildir. Ancak kiracı, aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar alırsa sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu ihtar, noter kanalıyla keşide edilecek bir ihtarname olabileceği gibi kira bedelinin tahsili için başlatılan bir icra takibinin tebligatı ile de sağlanabilir.
- Kiracı evi tahliye etti ama eve zarar vermiş, ne yapmak lazım?
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve aldığı gibi geri vermekle yükümlüdür. Eğer taşınmazda olağan kullanım dışında zarar varsa, ev sahibi bu zararların tazminini talep edebilir. Fakat bunun için mülk sahibinin gerekli ispat külfetini sağlaması gerekir. Bu nedenle böyle bir durumla karşılaşıldığında öncelikle bu taşınmazı teslim alırken anahtar teslim tutanağı düzenleniyorsa bu hasarları ihtirazi kayıt olarak belirtmek, hasarların fotoğraflarını ve videolarını çekmek, mala zarar verme suçundan şikayetçi olarak kolluk kuvvetinin yazılı ve görsel olarak tutanak tutmasını sağlamak ve sulh hukuk mahkemesinden “delil tespiti” isteminde bulunmak ispat külfetini sağlamak açısından faydalı olacaktır. Bu durumda depozitodan mahsup yapılabileceği gibi, zarar depozitoyu aşarsa ayrıca dava açılması da mümkündür. Dayanak Türk Borçlar Kanunu m. 334’tür.
- Aidat borcu kime aittir? Kiracı ödemezse mülk sahibi ne yapmalı? Aidatın ödenmemesi tahliye sebebi midir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 uyarınca mülk sahibi ve kiracı, aidattan müşterek ve müteselsil olarak birlikte sorumludur. Kira sözleşmesinde apartman-site aidatının kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldıysa aidat borcu kiracıya ait olacaktır. Buna rağmen kiracı tarafından aidatların ödenmemesi durumunda apartman-site yönetimi tarafından hem mülk sahibine hem de kiracıya yönelik icra takibi yapması mümkündür. Bu durumda ödenmemiş olan aidat borcunu mülk sahibi apartman yönetimine ödeyip akabinde bunu kiracıdan tahsil etmek için kiracıya yönelik icra takibi başlatabilir. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye sebebidir. Ancak asansör yenileme, çatı onarımı gibi büyük giderler ev sahibine aittir.
- Evi satılığa çıkardım fakat kiracı, alıcı adaylarına evi göstermiyor, ne yapabilirim?
Türk Borçlar Kanunu m. 319 uyarınca; Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracı, taşınmazı gösterme yükümlülüğünü ihlal ederse sulh hukuk mahkemesinde “kiralanan taşınmazın gösterilmesi” talepli dava açmak ve bu davanın içinde ihtiyati tedbir talep etmek mümkündür.
- Kiracı evi başkasına kiralayabilir mi?
Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Aksi durumda bu durum tahliye sebebi oluşturabilir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu m. 322’de düzenlenmiştir.
- Depozito iade miktarı güncel kira bedeli üzerinden mi hesaplanır?
Her ne kadar son zamanlarda bazı yüksek mahkeme içtihatlarına yanlış yorumlarla atıfta bulunularak depozito iadesinin daima güncel kira bedeli üzerinden gerçekleştirilmesi gerektiği yazılıp çizilse de her zaman böyle olması gerektiği söylenemez.
Eğer kira sözleşmesinde depozito miktarı olarak belirli bir miktarda para belirtildiyse (örn: 20.000 TL), iade edilecek olan depozito o miktarda olacaktır. Lakin depozito olarak belirli bir miktarda para değil; “bir kira bedelidir” yazıldıysa veya sözleşme içeriğinde “depozito güncel kira bedeli üzerinden iade edilecektir” gibi bir ibare yer alıyorsa depozito iadesi güncel kira bedeli üzerinden yapılmak zorundadır. TBK m.342 uyarınca depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz.
- Depozito bedeli, ödenmemiş kiraya veya evdeki hasara mahsup edilebilir mi?
Kira ilişkisi sona ermeden yani taşınmaz tahliye ve teslim edilmeden depozitonun kiraya mahsup edilmesi hukuken mümkün değildir. O nedenle kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren şahsın yapması gereken, “nasılsa depozitodan mahsup ederim” demek yerine ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için icra takibi başlatmak olmalıdır. Kira ilişkisi sona erdiyse ödenmemiş olan kira bedelleri depozitodan mahsup edilebilir.
Öte yandan kiraya veren, kira ilişkisi sona erip taşınmazı teslim alırken taşınmazda olağan yıpranmayı aşacak şekilde zararın bulunması durumunda, kiracının verdiği depozitodan bu zarar tutarını mahsup edebilecektir. Lakin mülk sahibi, kiracının başlatacağı olası yargı yollarında kendi üzerine düşen ispat külfetini yerine getirebilmesi için bu zararı yukarıdaki altıncı sorunun cevabında kaleme aldığımız yöntemlerle hasarı delillendirmelidir.
- Evdeki tadilatları kim ödemeli?
Kiracı, küçük bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Örneğin; musluk contası değişimi, ampul değiştirilmesi, basit boya-badana gibi günlük kullanımdan doğan küçük masraflar kiracıya aittir. Bu yükümlülük Türk Borçlar Kanunu m. 317 kapsamında değerlendirilir.
Buna karşılık, kombi arızası, tesisat yenilenmesi, çatı akması, elektrik altyapısının değiştirilmesi gibi esaslı onarımlar ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu m. 301 ve m. 302’de düzenlenmiştir.
Eğer ev sahibi gerekli onarımı yapmaktan kaçınırsa, kiracı durumu yazılı olarak bildirip makul süre verebilir; buna rağmen onarım yapılmazsa kiracı, masrafı kendisi yapıp bedelini kiradan mahsup edebilir veya ayıp oranında kira indirimi talep edebilir.
Sonuç olarak; küçük, günlük bakım giderleri kiracıya; yapısal ve önemli onarım giderleri ise ev sahibine aittir. Bu ayrım uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan konulardan biri olup, somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması önemlidir.
- Kiracı, sözleşme bitim tarihinden önce tahliye ederse maddi sorumluluğu?
Kiracı, belirli süreli bir kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı süresinden önce tahliye ederse, kural olarak sözleşmeye aykırı davranmış sayılır ve bu durum bazı mali sorumluluklar doğurur. Bu kapsamda kiracı, kiralananın makul süre içinde yeniden kiraya verilebileceği zamana kadar doğan kira bedellerinden sorumlu olmaya devam eder. Yani kiracı “çıktım, artık sorumluluğum bitti” diyemez. Ancak bu sorumluluk süresiz değildir; ev sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği makul süre ile sınırlıdır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu m. 325’te açıkça düzenlenmiştir.
Uygulamada “makul süre” her somut olaya göre değişmekle birlikte; taşınmazın bulunduğu yer, piyasa koşulları ve kira bedeli gibi unsurlar dikkate alınarak belirlenir. Genellikle ortalama 2 aylık kira bedeli kadar maddi sorumluluktan bahsedilebilir.
- İçinde kiracı olan bir konutu satın alan yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?
Kiralanmış bir taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, taşınmazı mevcut kira sözleşmesiyle birlikte devralmış sayılır ve kiracı aynı şartlarla oturmaya devam eder. Bu ilke Türk Borçlar Kanunu m. 310’da açıkça düzenlenmiştir.
Ancak yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanacaksa tahliye talep edebilir. Bunun için kanun belirli süreler öngörmüştür: Yeni malik, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve bildirimi takiben 6 ay sonra tahliye davası açabilmelidir.
Bunun dışında yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitmesini bekleyerek de, yine ihtiyaç sebebine dayanmak kaydıyla tahliye davası açabilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu m. 351 kapsamında düzenlenmiştir.
Özetle; taşınmazın satılması kiracının otomatik olarak çıkarılmasına imkan vermez. Ancak yeni malik, kanunda öngörülen usul ve süre şartlarına uymak kaydıyla, gerçek ve samimi bir ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilir.
- Mülk sahibinin banka hesabı kapanmış, kirayı yatıramıyorum ne yapmam lazım?
Bazı durumlarda mülk sahiplerinin sözleşmede yazan banka hesapları kapanmış olabiliyor. Bu durumda kiracının yapması gereken şey, mülk sahibiyle iletişime geçerek aktif bir banka hesap bilgisini edinmek ve kira bedelini o hesaba ödemektir. Mülk sahibiyle iletişime geçilemediği veya mülk sahibinin aktif bir banka hesap bilgisi paylaşmadığı durumda ise kiracı tarafından mülk sahibi aleyhine sulh hukukta mahkemesinde “tevdii mahali” davası açılarak kira bedelinin ödeneceği bir banka hesap bilgisi edinilmelidir.
- Kiracı anahtarları teslim edecek fakat mülk sahibi teslim almaya gelmiyor, ne yapmak lazım?
Kira ilişkisi sona ererken en önemli ve gerekli husus, anahtar tesliminin usule uygun gerçekleştirilmesi ve bu teslim işlemini delillendirmek için yazılı anahtar teslim tutanağı düzenlenmesidir. Bazı durumlarda kiracı taşınmazı hukuka uygun şekilde tahliye etmesine ve anahtarları mülk sahibine teslim etmek istemesine rağmen mülk sahiplerince bazen fiziki imkansızlıklarla bazen de kötü niyetlerle anahtarlar teslim alınamayabiliyor, “emlakçıya bırak ben ondan alırım” gibi sözlerle bu önemli prosedür geçiştiriliyor. Halbuki anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi, her iki tarafı da çok mühim sorumluluklardan ibra etmek açısından elzem.
Kiracının davetine rağmen mülk sahibi anahtarları bizzat teslim almıyor ve/ya anahtar teslim tutanağını imzalamıyorsa kiracının yapması gereken şey, notere gidip anahatarları notere teslim ederek mülk sahibine durumu bildiren bir ihtarname ile anahtarları teslim etme iradesini beyan etmektir. Böylelikle kiracı, hem gelecek ayların kira bedellerinin sorumluluğundan kurtulacak hem de depozito iadesini istemeye hak kazanacaktır.
Kira hukukuna ve diğer hukuki konulara ilişkin hukuki sorularınızı av.denizzkara@gmail.com adresine e-posta ile göndererek gelecek yazılarımıza fikir verebilirsiniz. Adil günlerde görüşmek dileğiyle.
Av. Arca Deniz KARA