Ortak tapulu taşınmazların satışında diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkı olan “şufa hakkı”, Yargıtay’ın son kararıyla yeni bir çerçeveye oturdu.

Yüksek Mahkeme, tarlada kendi payı belirlenmiş olmasına rağmen satış anında ses çıkarmayıp, satış bittikten sonra dava açan hissedarların bu hakkını “dürüstlük kuralına aykırı” bularak reddetti.

Yargıtay, bir taşınmazın paydaşları arasında yaşanan “ön alım” davasını incelerken mülkiyet hukukunda çok tartışılan bir meseleye açıklık getirdi.

Karara göre, eğer bir tarlada paydaşlar aralarında yeri bölüşmüş (fiili taksim) ve herkes kendi sınırını belirlemişse, bir paydaşın yerini üçüncü kişiye satması durumunda diğerlerinin sonradan “ön alım” davası açması artık daha zor olacak.

Satış Anındaki Sessizlik Hak Kaybına Neden Oluyor

Yüksek Mahkeme’nin kararındaki en kritik nokta, paydaşların kendi aralarındaki sözlü veya fiili anlaşmalarıyla ilgili.

Kararda, taşınmazı kendi aralarında taksim edip belli bölümleri kullanan paydaşlardan birinin bu yerini satması halinde, satış zamanında bu duruma itiraz etmeyen veya hak iddia etmeyen diğer paydaşın, tapu devrinden sonra ön alım davası açmasının “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağı belirtildi. Yani, satış sürecinde sessiz kalan paydaş, bu hakkını tamamen kaybedebilecek.

Bilirkişi Raporu ve Sınır Çizgisi Vurgusu

İncelenen somut olayda, tarlada sınırların belirli olduğu savunulsa da bilirkişi raporu tarlanın boş, ekilmemiş ve sınır çizgilerinin belirsiz olduğunu ortaya koydu.

Yargıtay, mahkemenin bilirkişi tespitlerini dikkate almadan karar vermesini hatalı buldu. Kararda, tarlada fiili bir taksimat (sınır çizgisi veya belirleyici hatlar) bulunmadığı durumlarda ön alım hakkının korunması gerektiği, ancak sınırları belli bir kullanım varsa dürüstlük kuralının esas alınması gerektiği vurgulandı.

Mülk Sahipleri İçin Kritik Rehber

Durum	Hukuki Sonuç
Sınırlar Belirliyse (Fiili Taksim)	Satış anında itiraz etmeyen paydaş, sonradan “ön alım” davası açamaz.
Sınırlar Belirsizse	Paydaşlardan biri payını satınca, diğerleri her zaman ön alım davası açabilir.
Dürüstlük Kuralı	Paydaşın, yerin kime satıldığını bilip sessiz kalması “hak kötüye kullanımı” sayılabilir.
Bilirkişi Tespiti	Mahkemelerde tarlanın ekili olup olmaması ve sınır çizgileri en önemli delil kabul edilecek.

İlginizi çekebilir: Taşımalı eğitim: Öğrenciyi değil, öğretmeni taşıyalım