Konut piyasasında kiralama hareketliliğinin zirve yaptığı temmuz-eylül dönemi yaklaşırken, ev sahipleri ile kiracılar arasında son yıllarda tırmanışa geçen uyuşmazlıklar yeni bir boyut kazandı.

Hatalı veya eksik hazırlanan kira sözleşmeleri yüzünden binlerce kişi soluğu mahkemede alırken, Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz,tarafların gelecekte büyük mağduriyetler yaşamaması için hayati önem taşıyan uyarılarda bulundu.

İmza aşamasında atılacak yanlış bir adımın, ucu açık ve maliyetli davalara yol açabileceğini belirten Kiraz, sözleşmelerin “olmazsa olmaz” kurallarını tek tek sıraladı.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE “AYNI GÜN” TUZAĞINA DİKKAT!

Ev sahiplerinin en çok başvurduğu yöntemlerin başında gelen tahliye taahhütnamesi, hukuki sınırları doğru çizilmediğinde tamamen geçersiz kalabiliyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin süresi dolduğunda kontratın kendiliğinden sona ermediğini, aksine yasa gereği uzadığını hatırlatan Avukat Ali Güvenç Kiraz, ev sahiplerini şu sözlerle uyardı:

“Tahliye taahhütnamesi kesinlikle kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmemeli ve kontratın içine bir özel hüküm olarak eklenmemelidir. Bu durum taahhütnameyi hukuken geçersiz kılar. Ayrıca kiralanacak mülk bir aile konutu olarak kullanılacaksa, tahliye taahhüdünde sadece kiracının değil, eşinin de mutlaka imzasının bulunması şarttır.”

KEFİL VE “ALT KİRALAMA” MADDESİNDEKİ GİZLİ TEHLİKE

Sözleşmelerde yer alan kefil ve kiralama haklarına dair detayların da titizlikle incelenmesi gerekiyor. Ev sahiplerinin güvence amacıyla “müteselsil kefil” talep edebileceğini belirten Kiraz, bu durumda kiracı ve kefile birlikte ya da ayrı ayrı icra takibi yapılabileceğini söyledi. Ancak burada da çok sık gözden kaçan bir usul hatasına dikkat çekti: “Müteselsil kefilin sorumlu olduğu azami süre ve tutarı kontrata kendi el yazısıyla bizzat yazması gerekir. Eğer kefil evliyse, eşinin de bu kefalete yazılı onay vermesi yasal bir zorunluluktur.”

Gayrimenkul sahiplerinin fark etmeden imzaladığı “alt kiralama” maddelerinin de suiistimallere kapı araladığını vurgulayan uzman, konutun üçüncü kişilere kiralanmasının önüne geçilmesi için bu hakkın kapatılması gerektiğini ifade etti. Kiraz, özellikle öğrenci evlerinde yaşanabilecek tahsilat ve muhatap sorunlarına karşı, evde kalacak tüm öğrencilerin sözleşmeye “kiracı” sıfatıyla taraf olarak eklenmesini önerdi.

DEPOZİTO KİRA YERİNE SAYILAMAZ: İADE ŞARTI DEĞİŞTİ

Depozito ödemelerinde yasal sınırın en fazla 3 aylık kira bedeli olduğunu belirten Kiraz, bu tutarın hiçbir şekilde kiracı tarafından “son ayların kirasına mahsup edilemeyeceğini” vurguladı. Depozitonun geri iade sürecindeki değer kaybı tartışmalarına da açıklık getiren Kiraz, “Eğer sözleşmede ‘depozito alındığı şekliyle (nominal değerle) iade edilecektir’ ibaresi yer almıyorsa, mülk sahibi depozitoyu evin tahliye edildiği dönemdeki güncel son kira bedeli üzerinden iade etmek zorundadır” dedi.

Eşyalı konut kiralamalarında ise teslim edilen tüm demirbaşların listesinin ve mevcut durumlarının açıkça rapora bağlanması gerektiğini kaydeden Kiraz, mülkün rutin bakım ve kullanım masraflarının kiracıya, esaslı onarım, tadilat ve parça değişimlerinin ise tamamen mal sahibine ait olduğunu hatırlattı.

KİRACIYA KORUMA: KANUNİ TAVANI AŞAN “KEYFİ ZAM” MADDELERİ GEÇERSİZ

Sözleşmeye kira ödeme tarihinin net bir şekilde yazılması gerektiğini ifade eden Avukat Ali Güvenç Kiraz, kiracıların elini güçlendiren yasal haklara da değindi. Ev sahiplerinin kontrata yüksek oranlı zam maddeleri eklemesinin hukuken hiçbir geçerliliği olmadığını belirten Kiraz, şunları söyledi:

“Kiraya yılda sadece bir kez, o da sözleşme yenileme döneminde zam yapılabilir. Yapılabilecek en yüksek zam oranı ise TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Kiracı, kontrat imzalanırken bunun üzerinde bir artış oranını kabul edip imza atmış olsa bile, yasal tavanı aşan kısım hukuken geçersiz sayılır.”

ELDEN ÖDEME KABUL ETMEYİN, ABONELİKLERİ ÜZERİNİZE ALIN!

Kiracıların haklarını koruyabilmesi için ilk kuralın “yazılı sözleşme” yapmak olduğunu söyleyen Kiraz, kiracıların mutlaka kontratın aslına uygun bir örneğini ve konuta ait DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) belgesini teslim alması gerektiğini belirtti.

Elektrik, su ve doğalgaz gibi aboneliklerin kiracı tarafından kendi üzerine alınmasının hayati önem taşıdığına dikkat çeken uzman, aksi takdirde bazı ev sahiplerinin bu hizmetleri keserek kiracıyı evden çıkarmak için bir baskı unsuru olarak kullanabildiğini aktardı.

Ödemeler konusunda ise “elden nakit” tuzağına karşı sert bir uyarıda bulundu:

“Kiracılar kira bedellerini kesinlikle elden ödemeyi kabul etmemelidir. Tüm ödemeler banka kanalıyla ve doğrudan doğruya sözleşmede adı geçen ev sahibinin hesabına yapılmalıdır. Eğer ev sahibi ödemenin üçüncü bir kişinin hesabına yatırılmasını talep ediyorsa, bu durumun mutlaka yazılı bir onayla (veya mesaj/e-posta kaydıyla) kayıt altına alınması gerekir.”

HASAR VARSA TAŞINDIĞINIZ İLK GÜN BİLDİRİN

Kiracıların eve taşındıkları an mülkü köşe bucak kontrol etmesi gerektiğini ifade eden Kiraz, kapılarda, dolaplarda,duvarlarda ya da mevcut beyaz eşyalarda bir hasar tespit edilmesi halinde, bunun hemen ilk gün yazılı olarak ev sahibine bildirilmesi gerektiğini söyledi. Bu bildirimin yapılmaması durumunda, evden çıkış günü geldiğinde mülk sahibinin bu hasarları kiracıya yükleyerek depozitodan haksız kesintiler yapabileceği uyarısında bulundu.

YASAL OLARAK HANGİ DURUMLARDA TAHLİYE İSTENEBİLİR?

Tarafların en çok karşı karşıya geldiği tahliye mekanizmalarına değinen Avukat Ali Güvenç Kiraz,yasal olarak tahliye davası açılabilecek durumları şöyle özetledi:

Kira Borcunun Ödenmemesi: Kiracı kirayı ödemezse, ev sahibi en az 30 gün süre vererek yazılı bildirim yapar.Süre bitiminde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içerisinde kiranın gecikmesi nedeniyle kiracıya iki kez haklı ihtar çekilmesi tahliye nedenidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacının doğması.
Diğer Haklı Sebepler: Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması, ev sahibinden izinsiz alt kiralama yapılması, mülkün sözleşmeye aykırı kullanılması, projeye aykırı imalatlar yapılması, binanın güçlendirilmesi veya kentsel dönüşüm kapsamına alınması.

Kiraz ayrıca, uzun süreli kiracılık ilişkilerinde kritik bir detayı daha hatırlattı: Kontrat süresi ne olursa olsun, 10 yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin, sadece kira dönemi bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.

Kaynak: (T24)

İlginizi çekebilir: İzmir’de talihsiz ölüm: Arı soktu can verdi!